Kwalifikacja przychodów osiąganych z najmu do odpowiedniego źródła przychodów

Czy przychody z prywatnego najmu osiągane przez osobę, która jednocześnie prowadzi działalność gospodarczą, mogą być opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym?

Odpowiedź

Z uzasadnienia

"(...) podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

»To zatem podatnik decyduje o tym czy »powiązać« określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii »związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą« - do przychodów z działalności gospodarczej.«

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1. prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2. osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej »ustawą o podatku dochodowym«.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. (...)

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1. Od wielu lat prowadzi Pan działalność gospodarczą związaną z budownictwem drogowym, brukarstwo - kostka brukowa, chodniki, krawężniki, galanteria brukarska, itp. Dotychczas nie prowadził Pan działalności gospodarczej z najmu.
2. Wspólnie z żoną zakupił Pan nieruchomość i przez wiele lat ją rozbudowywaliście.
3. Wszystkie prace związane z ww. nieruchomością nie były wykonywane i związane z Pana działalnością, nie amortyzował Pan budynku i nie ma Pan zamiaru go amortyzować w przyszłości. Nieruchomość którą Pan wynajmie nie jest środkiem trwałym w Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość będąca przedmiotem najmu nie jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej.
4. Obecnie do Pana i Pana żony znajomy zwrócił się z propozycją wynajmu.
5. Nieruchomość wskazaną we wniosku zamierza Pan wynająć w ramach tzw. najmu prywatnego, a przychody opodatkować zryczałtowanym podatkiem.
6. Najem nieruchomości zamierza Pan opodatkować stawką zryczałtowaną, tj.: do 100.000 zł w wysokości 8,5% a powyżej 100.000 zł stawką ryczałtową w wysokości 12,5% zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi.
7. Pana wniosek dotyczy przychodu za obecny rok podatkowy 2023.
8. Klasyfikacja budynku będącego przedmiotem najmu to: Budynek jednorodzinny.
9. Nieruchomość będąca przedmiotem najmu nie jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan w 2023 r. wynająć nieruchomość, należącą do majątku prywatnego Pana i Pana żony w ramach najmu prywatnego, a przychody z tego najmu opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W Pana sytuacji, przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Ponadto umowy najmu nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego zdarzenia przyszłego stwierdzam, że skoro wynajmuje/zamierza Pan wynajmować nieruchomość, która nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, to uzyskiwane przychody z tytułu zawarcia umowy najmu mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychody osiągnięte przez Pana w 2023 r. z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie mógł Pan opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100.000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%".

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 kwietnia 2023 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.136.2023.3.MT)