(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 września 2024 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.529.2024.2.AJB)
"(...) Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan właścicielem działki nr ..., zabudowanej:
- budynkiem mieszkalnym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 199,00 m2,
- budynkiem gospodarczym murowanym, parterowym, o powierzchni zabudowy 46,00 m2,
- budynkiem gospodarczym - murowanym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy około 300,00 m2,
- budynkiem gospodarczym murowanym, parterowym, o powierzchni zabudowy 312,00 m2.
Działkę nr ... wraz z ww. budynkami nabył Pan w drodze darowizny w 1999 r.
Planuje Pan sprzedaż działki wydzielonej z działki .... Działka wydzielona będąca przedmiotem sprzedaży jest zabudowana jednym budynkiem mieszkalnym oraz trzema budynkami gospodarczymi. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest wydzierżawiona na podstawie umowy z 29 maja 2024 roku spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. W umowie przedwstępnej, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania gruntu działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego (...).
(...) Udzieli Pan Kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń (...).
(...) Wyraża Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującą spółkę działką wydzieloną z działki nr ... na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
(...) W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ..., tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. nieruchomość pozostaje Pana własnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.
W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr .... Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.
Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
(...) należy wskazać, że dokonując sprzedaży nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ..., która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną »wykonane« w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
Ponadto z opisu sprawy wynika, że zabudowana nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest wydzierżawiona spółce na podstawie umowy z 29 maja 2024 roku zawartej na czas nieokreślony.
(...) dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przez Pana zabudowanej nieruchomości spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych ww. nieruchomości zabudowanej spowodowało, że ww. nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
(...) Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż budynków znajdujących się na działce wydzielonej z działki nr ... nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłyną co najmniej 2 lata.
(...) dostawa budynku mieszkalnego i ww. budynków gospodarczych znajdujących się na działce wydzielonej z działki nr ..., będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu. (...) grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, tj. działki wydzielonej z nieruchomości nr ..., będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach) (podkreślenie redakcji) (...)".
